「J-REIT」への投資は慎重にすべき理由とは?

「J-REIT」への投資は慎重にすべき理由とは? 投資信託

不動産バブルで地価が上昇し続けているので、J-REITなどの不動産に投資する投資信託に投資すれば安定的に分配金を得つつ、大きな利益が得られるのではないかと考えていませんか。賛否両論ありますが、J-REITはそろそろ上げ止まるだろうという予想も出ています。J-REITの仕組みを詳しく見ていきましょう。

J-REITは不動産に投資する投資信託

J-REITとは、不動産に投資するファンドのことです。ちなみに「J」は、JapanのJで、ETFと同じように証券取引所に上場して株と同じように取引できます。

不動産ファンドは、投資家から投資を受けたお金で、オフィスや住宅や工場、物流センターなどを購入します。購入した不動産を賃貸で貸し出し、賃料を受け取って投資家に分配するのがJ-REITの基本モデルです。J-REITは不動産に投資する投資信託と理解すれば、問題ありません。

不動産ファンドが購入した不動産の賃貸契約は短期間で回転するものではないので、安定した分配金が期待できます。また、賃貸契約終了のタイミングと不景気になるタイミングがずれるのも特徴の一つです。

J-REITに高止まりの予想が出ている

「J-REITは株よりもリターンが高い」という話を聞いたことがあるはず。しかし、これは法人税がかからないため、法人税分をリターンに回しているのだということもできます。

企業もファンドも、売上(賃料収入など)から経費を引いたものが利益になり、そこに法人税が課されます。不動産ファンドの場合は、租税特別措置法という法律で、一定の条件を満たせば法人税が免除されます。その分が分配金に回るので、リターンが高くなるというわけです。

そんなJ-REITですが、インデックスを比較しても高止まりの予想が出ています。TOPIXというインデックスに連動していた東証REIT指数。2008年のリーマンショックから2013年のアベノミクスまではTOPIX(株式)とREIT指数とが同じように動いていたことがチャートからわかります。

しかし、だんだん乖離が始まり、2017年近くではTOPIXが上昇してもREITが上昇しなくなってきていることがわかります。

J-REITの高止まりの原因は融資減

J-REITの高止まりは、投資用不動産への融資の割合が減ってきているのが大きな原因です。サラリーマンの人が不労所得を得ようとしたときに検討することの多い投資用不動産ですが、その融資を銀行が渋るようになってきています。

日本銀行が公表している投資用不動産に対する融資額を見てみると、2016年より2017年のほうが減っていることがわかります。新規の融資が減れば、その分、取引が減りますから、価格の上昇にもブレーキがかかるということになります。

追い打ちをかけたのがスルガ銀行による不祥事で、今後はますます融資が減るかもしれません。「東京オリンピックまでは大丈夫」という考えは捨てたほうがよいでしょう。逆にいうと、大きな急落が起こり、相場が安定したあとがJ-REITへの投資のチャンスなのです。